こんにちは、マミネーです。
あせってます最近の物価の上昇、やばくないですか？
生活するための費用がどんどん高くなっている今、割安な中古物件の人気も高まってきています。
将来のために持ち家を買う若い世代にとって、中古物件はとても良い選択のひとつだと思います。
こちらは、リベラルアーツ大学学長・会社経営・投資家で有名な両学長のショート動画です。わかりやすく中古住宅のメリットが述べられています。
現在は2022年なのでもう5年前のことになりますが、調べてみると当時に比べて、まわりの土地や物件の値段がわかりやすく上昇しています。（たった5年で4～500万円差が出ている場所も！）スゴ～。
世の中がこんな状況ですから、少しでも安い金額で持ち家を購入することは、その後の生活にも大きくプラスになりますよね。
もし私たちと条件が同じになれば、本来支払うはずだったものを支払わずに済み、購入後の生活がより良くなるかもしれません。
中古戸建の購入を検討しているかたは当てはまるかどうか、買う前にぜひこのレポートをチェックしてみてください！
夫はっくんレポートの後半では【瑕疵担保責任】についてもご紹介しています。
娘Kちゃん【かしたんぽせきにん】はあまり知られていないメリットかもしれません。
ぜひ最後まで読んで、おトクに中古戸建を購入してくださいね。
安く買うキーワードは【仲介手数料】と【売主】
【仲介手数料とは】物件売買で仲介者へ支払う手数料
仲介手数料とは、文字通り「仲介に対する手数料」です。
今までマンションやアパートなど賃貸物件を契約したことがある人は、一度は目にしたことがある言葉だと思います。
へらへらすんなよ？紹介してくれてありがとう代金ですね。
この仲介手数料。賃貸物件を借りるときだけでなく、不動産売買でも発生するのです。
ではどんなときに発生するのでしょうか。
ポイントは不動産会社の立ち位置によって、契約にかかる費用が変わってくるという点です。
（仲介と売主）不動産の取引は大きく2種類ある
専門的にはもう少し細かく分類されますが、ここでは主流である2種類の取引【仲介】と【売主】を説明します。
ざっくりですが、図にまとめてみました。
図のように、【仲介】では売る人と買う人の間に第三者が存在します。【売主】は売る人と買う人が直接契約をします。
もうお分かりですよね！【売主】から買うと仲介手数料が発生しないのです。
【売主】から買うと仲介手数料が発生しない
売主といっても、個人的に物件を売買されているかたは少数派で、ほとんどの売主さんは不動産会社へ契約の仲介を依頼します。なので物件検索サイトの中古物件は、ほとんどが【仲介】です。
ただし、販売する中古物件を不動産会社が購入し直接販売する場合は、不動産会社が【売主】となります。
なので【売主】の不動産会社から中古戸建を購入すれば、仲介手数料を支払わずに済むのです。やった～。
それでは物件検索サイトでは、どのように表示されているかを次にご紹介します。
【取引態様】物件検索サイトでの見分け方 ～SUUMO編～
中古物件を購入したいと思ったときには、まずインターネットの物件検索サイトをチェックすると思います。
ここでは超有名なSUUMOさんのサイトでご説明しますね。※リンク先はSUUMOさんHPです。ありがとうございます。
物件ページ画像の下部にある詳細の欄をよくみてください。販売している物件によって取引態様が違うことがわかります。
仲介をなかすけと読んだ人画像の赤い丸のところを見てください。
【仲介】の見え方
【売主】の見え方
物件の紹介ページとしては見た目がほとんど変わらないのですが、よく見ると取引態様が違うことがわかります。
ここがめっちゃ大事です！！この取引態様の内容で、契約に関する人やお金の動きが全く変わってくるのです。
条件に【売主】を指定して検索できます
かといって、条件にあう物件の取引態様を1ページずつ見ていては、手間も時間もかかります。
ありがたいことに、サイトによっては細かい条件検索で【売主】を指定できます。SUUMOさんでも条件指定できます。
【売主】を条件指定する
条件指定画面のかなり下のほう、その他の項目に【売主】がありますので、こちらにチェックを入れて検索してみてください。
宝探しですね見つかったらラッキーです！
実際にいくらお得になるか計算してみよう
残念ながら物件の仲介手数料は、ほとんどの場合サイトには明示されていません。でも、物件価格から仲介手数料を計算することができます。
ただし、物件売買にかかる仲介手数料の計算式は少し複雑なんです。
数学まあまあ物件の金額で、決められている手数料の上限がちがうためです。
仲介手数料（媒介報酬）の説明
| 不動産の取引額 | 手数料の上限（速算式） |
|---|---|
| 200万円以下 | 5％ |
| 200万円～400万円以下 | 4％+2万円 |
| 400万円超 | 3％+6万円 |
ほとんどの戸建購入は400万円を超えると思われますので、速算式と言われる計算式をつかうのが一般的です。
計算得意速算式＝「売買価格×3％＋6万円＋消費税」です。
しかし速算式がわかったところで、計算がニガテな私は困ります。いやほんと困るんです。でも大丈夫です！
こちらの、超簡単に仲介手数料の計算ができるサイトをご紹介します。すごい便利。ありがとうございます。
入力は1か所。
Q.取引額は？の欄に、購入したい物件の金額を入力するだけです！
例として、私たちの買った中古戸建で計算してみます。
私たちが購入した中古戸建は2198万円だったので
①に「2198」と入力すると ②に仲介手数料が表示されます。
数学赤点仲介手数料は約79万円！
私たちの買ったは中古戸建は2198万円だったので、【仲介】で買えば税込79万円ほど仲介手数料を支払うはずだったのですが、【売主】から直接買うことによって、この79万円を支払わずに済んだのです。
【売主】仲介手数料の上乗せパターンは要注意
実は不動産会社によっては売主であった場合、仲介手数料分を物件価格に上乗せしているところもあるそうです。トホホ。
その場合は【仲介】で買っても価格差がなくなるのですが、私たちが買った物件は、売主と仲介の販売価格が同じだったので、明らかに仲介手数料分トクした計算になります。
【売主】と【仲介】での販売価格が同じなら、確実に仲介手数料分おトクになる。
買いたい物件の価格と取引態様を、いろんなサイトで調べられるだけ調べてみましょう。もし売主で販売している不動産会社を見つけたら、仲介手数料の分だけ安くなるかもしれません！
【手順紹介】仲介手数料ゼロにした体験レポート
では実際に私たちが仲介手数料を0円で中古戸建を購入した手順を、こちらで詳しくご紹介します。
たまにひらめくあれ？仲介があるということは、仲介じゃないものもあるのかな？と思ったのが調べるきっかけでした。
まず初めに希望の条件に合った中古戸建があるかを、インターネットの物件検索サイトで探しました。
ちなみに私たちはエリアが決まっていたので、築年数や建物の状態より土地の場所を優先して探しました。
気になる物件が見つかったので、別のサイトでもその物件があるか検索してみました。同じ物件でも、取り扱う不動産会社が違う場合があるからです。もし【売主】である取引様態が見つかれば、ラッキーです！
私たちが買った中古戸建も、最初のサイトは【仲介】だったのですが
調べなおすと【売主】のサイトがあったのです
あとは【売主】としてサイトに表示されている問い合わせ先へ連絡しました。よほどのことがない限りは内覧見学の申し込みをしてしまいましょう。百聞は一見に如かずです。（ほんとこれ）
条件のよい物件は人気なので、早めに問い合わせしたり内覧したりすることをオススメします！
もし物件を見に行くことができる距離に住んでいるのであれば、内覧前に現地に行ってみるのもオススメです。物件まわりの雰囲気や、土地までのアクセスなどを体感することができます。
物件の状態が思った以上によかったのと、おそらくこれ以上条件が良い土地は見つからないだろうということから、内覧した日に契約書にサインしました。（我ながらおどろき）
ここから住宅ローン審査やリフォーム工事など、怒涛の日々に進んでいくのでした～。
一度契約するとトンデモナイ早さで手続きが進んでいきます。自宅購入には、こころも体も十分な準備をしてから臨まれることを強くオススメします。（気力体力がえらいこっちゃ祭りなので）
不動産会社の【売主】から買う大きなメリット「瑕疵担保責任」
売主から買うことは、仲介手数料が不要になるので支払う金額を減らすことにつながり、大きなメリットと言えます。
実は売主から買った際に、もうひとつ大きなメリットがあったのでご紹介しますね。
かしって読めんかったぜそれは【瑕疵担保責任】という保証でした。
瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは
不動産を購入した場合、契約前に知ることができなかった欠陥や不具合などに対して、売主が責任を持つ期間を明確にするための、瑕疵担保責任とよばれるものがあります。
瑕疵担保責任とは
「瑕疵（かし）」とは、キズ、欠陥、不具合のこと。
不動産取引の「瑕疵担保責任」では、購入後のトラブルを防ぐために、あらかじめ売主が知らなかった「隠れた瑕疵」についても、売主が責任を持つ期間や範囲を明確にします。隠れた瑕疵とは、売買契約時点で売主がその事実を知らず、通常の注意では発見できなかった瑕疵のことで、建物の瑕疵の範囲には、雨漏り、シロアリ被害や構造上主要な部位の腐食、給排水管の故障などがあります。瑕疵の存在を知らなかった買主は定められた期間内に申し出れば、売主に損害倍書を請求できるほか、瑕疵によって購入の目的が達成できない場合には契約の解除をすることができます。
また、売主には告知義務がありますので、把握している瑕疵については、売買契約時に買主へ通知しなくてはなりません。
もし売主が瑕疵を知っていたにもかかわらず通知しなかった場合には、瑕疵担保責任に定めた期間を過ぎていても、損害賠償の請求や契約解除の対象となります。
引用元：オウチーノニュース https://o-uccino.com/front/articles/55271
この制度のおかげで私たちは安心して不動産売買ができるのですが、実は売主が【個人】か【不動産会社（宅建業者）】かで責任期間がぜんぜんちがうのです。
つたえたいこの期間、けっこう重要ポイントです。
個人の【売主】から買うと責任期間が短い
では個人と不動産会社（宅建業者）で責任期間がどれだけちがうのかを見てみましょう。
| 売主が | 瑕疵担保責任期間 |
|---|---|
| 【個人】 | おおよそ1～3か月 |
| 【不動産会社（宅建業者）】 | 民法の規定する買主が瑕疵を知ってから1年以内、 かつ、特約で定めた引渡しから2年以上 |
ちなみに万が一その不動産会社が責任期間中に倒産してしまっても、不動産会社が保険に加入しているので、その保険会社から私たちへ保険金は支払われます。
つまり1年間はかならず保証されているということです。
不動産屋さん宅建業者としてこの説明はとても重要なのです。
聞くのに必死これだけで1時間近く説明をうけました。
説明を受けながら、今後の中古戸建生活が安心できるなと感じたのを覚えています。あるとないでは大違いです。
なお瑕疵担保責任はこちらのサイトでわかりやすく説明されています。ぜひチェックしてみてください。
中古戸建は新築とちがい、経年劣化や前のオーナーさんの使用状況で状態がかなり変わってきます。可能な限り【不動産会社】の売主から買って瑕疵担保責任期間を確保することをオススメします。
まとめ 【不動産会社の売主】から買ってオトクになろう
最後にここまでのレポートをまとめます。
- 取引態様が【仲介】ではなく、【売主】から買うと仲介手数料が不要になる。
- 物件価格が2000万程度だと、70万円以上仲介手数料がかかる。これを売主から買って支払わずに済ませる。
- 売主の中でも、【不動産会社（宅建業者）】から買うと1年間の瑕疵担保責任がついてくる。
サイトで紹介されている物件のなかで、条件に合うものは少ないかもしれません。しかし、計画的に物件さがしを続けていくことで、私たちのように運命の物件と出会いおトクに中古戸建を買うことができるかもしれません。
めっちゃ応援してますいま中古戸建の購入を検討しているかたに、この経験がお役に立てたらうれしい限りです。
またほかのレポートでも私たちの経験をおはなししていきますので、よかったら参考にしてくださいね。
またのお越しをおまちしています☆
マミネー